广州物流仓库租金面临上涨，优质仓库需求量大

2017年1-11月,伴随全球经济复苏,广州市进出口总值亦实现较快增长,同比增长16.9%;广州市港口货物吞吐量也实现同比增长8.8%。截至2017年底,广州港已经成为全球第七个集装箱吞吐量突破2000万的成员。作为千年商都,广州本地消费市场和进出口贸易基础扎实,电商发展成熟,新落地大型工业项目众多,各类仓储需求旺盛;政府致力打造国际航运中心、物流中心,高速路网等基础设施进一步完善;由于政府前期在规划、招商方面没有足够重视,造成广州市场上定位高端、规划优质的物流项目供应相对不足,仓储物业、开发商素质良莠不齐,在旧城区的仓库对地区交通、消防安全等带来影响甚至隐患;旧仓库或物流园的整理和搬迁,将推动新的物流中心区域的发展。
物流发展商在广州市场的挑战和机遇

2017年7月,《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》明确粤港澳在大湾区建设的角色及分工,广州将建设成为国际航运中心,融入国家“一带一路”建设和粤港澳大湾区平台,成为国家实施“一带一路”建设的交汇点和门户枢纽,粤港澳大湾区大发展的主力军和内核区,全球航运价值网和供应链管理中枢。

广州市非保税优质仓库需求持续升温,全年净吸纳量共计约5.3万平方米。2017年广州市非保税优质仓库新增供应仅5万平方米,整体市场空置率下降至7.1%,同比下降0.6%,平均租金同比增长3.8%,达到32元每平方米每月(不含管理费净有效租金)。粤港澳大湾区规划的推进加速了区域内交通网络的发展,而广州物流仓库供不应求且价格攀升,大量对优质仓库的需求被佛山、清远、东莞和惠州等周边供应更多,租金更低的市场所吸纳。
目前整个华南的物流土地供应紧张,在核心城区及周边交通便利的区域尤为严重,制约了仓储物流项目的扩张与布局;广东省国土资源厅在7月份发布《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》,工业用地全面实行弹性年期出让。新增工业用地出让原则上不超过20年,增加了一手土地项目开发难度;周边城市如佛山、东莞等地大量供应集中推出,吸收了部分广州客户的需求;集体用地项目供应较多,竞争激烈。
就中长期市场趋势而言,发展商土地储备基本开发完毕,广州市场新增供应少(集体用地项目除外);电商、零售商需求旺盛,3PL需求稳定;市场已落成项目基本满租,新增项目少,空置率保持低位;预计租金短期仍将平稳上升,售价短期将加速上升。随着一手仓储用地的短缺和政府对旧仓库或物流园的整理和搬迁,预计未来二手仓储用地交易市场活跃,从而推高二手仓储用地的出售价格。